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如果房价横盘5年哪里的楼市最安全?现在大涨的城市都是陷阱!

2019-10-08  admin  阅读:

 

 

  一类是已经见底的一线,一类是正在下跌的强二线,还有一类就是即将到顶的二三线。

  也许你觉得楼市水太深,分化很严重,感觉束手无策,其实,至始至终,楼市都有一条真理始终未变,那就是:城市轮动。

  我曾经多次说过,新房是计划经济,二手房才是市场经济。想要了解一个城市真实的楼市,必须从二手房入手。

  那么,根据统计局公布的二手房数据,把同比涨幅top10和同比跌幅top10放在一起比较,你有何感受?

  如果是一个远道而来的老外,第一次看到这个排行榜,一定还以为呼和浩特、大理、西宁、南宁是中国的四大一线城市呢。

  其实,70城指数是经过严重美颜和微整的,实际的市场行情至少还会放大一倍。

  排名第一的呼和浩特,全国最没存在感的三线省会之一,上一次出名还是5年前的2014年全国库存积压严重时,呼和浩特全国第一个取消了限购,但可悲的是,彻底放开还是一潭死水,楼市毫无波澜,直到2015年初深圳上海才开始领涨全国。老二大理,多少年来除了客栈就只有酒吧和艳遇,无数文艺青年卖掉北上广的房子来这里寻找诗和远方,也没能撑起这里的房价。如果不是2018年422海南全岛限购、壮士断腕摆脱房地产依赖,引起炒房客四处逃窜,大理根本不会涨。老三西宁,我敢打赌,你随便上街采访10个人,至少5个人会说错西宁是哪个省的省会。老四南宁,除了是省会外,名气远远不如北海和桂林。

  涨幅top10全部是中西部的中小城市,反而经济实力更强,楼市更有潜力的西部三雄成都、重庆、西安和中部济南、青岛、郑州、廊坊,全部歇菜。在省内老大都跌跌不休的时候,这些小弟们反而骚动异常。

  放眼全国,现在涨的最凶的,闹得最爽的一定是调控最松的,监管最弱的,起步最晚的,还没有涨到位的中小城市。

  楼市20年,房价上涨始终遵循着严格的潜规则:城市等级决定着涨幅和启动顺序。

  2010年之前就不用说了,整整10年的房价大涨仅仅局限在北上广深杭厦以及炒房之城温州鄂尔多斯之内,其它所有二三线完全就是房住不炒,涨幅根本忽略不计。

  从2010-2011年开始,一线城市开始限购,炒房土壤不在,二线城市才开始受到炒房客的关注。

  从2011年至今的2次大牛市,都是从一线最先启动,最早大涨,涨到位后政策收紧,投资需求转战至二线,二线刚需被投资客带动起来共同推动二线跟风上涨,二线限购之后,在此打工的小镇青年回流至三四线置业投资,再助推小城市房价完成最后一轮上涨。

  如果这种自上而下的轮动带动力度不够,政府就会辅以更加刺激的玩法助推一把,比如2015年开始的棚改去库存。

  城市轮动得结果就是:一线启动之后,香港金多宝才能轮到二线,二线快涨完了,三线才有机会。一线涨到位了,二线还能冲一冲,二线歇菜了,三线也就快玩完了。一线的房价就是二线的天花板,二线的房价就是三线的终点。

  今年上半年,苏州企图挑战上海房价天花板的权威,结果从5月到7月连续遭遇了四次调控升级。西安在70城房价指数上刚一露脸,拿下全国涨幅第一,6月就被晴天霹雳正中要害,严厉程度堪比一线,涨幅第一的下场就是限购第一。2015年开启的大牛,已经接近尾声,一线年多,强二线也在无形之手的威严下开始了下跌。现在还在大涨的城市,就是城市轮动的最后一波,这是典型的“回光返照”。

  随着2020年棚改的彻底完结,以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的最高指示,这些大涨的中小城市,正在经历最后的高光时刻,和倒下之前最后的挣扎。

  因此,现阶段,在房价还在显著上涨的二三线中小城市里,只要不是等房子结婚,只要不是没房子就要睡大街的纯刚需,就应该选择持币观望。高杠杆投资更是自掘坟墓。

  反倒是,已经横盘的一线,和经历过明显下跌进入平稳期的强二线,刚需可以捡笋入场。

  另外,极为重要的一点是,近期有明显放松和明显收紧的城市,都不宜马上行动,比如珠海,苏州、西安。因为,限购放松正说明了楼市下滑厉害,库存太大,投资客太多,政府在托市。而刚刚收紧的城市,调整还没结束,泡沫还没挤干净。

  目前,高层调控的最终目标只有一个:横盘。在城市轮动中,一线已经最先完成目标,部分二线已经下跌,即将横盘,剩下还在上涨的城市,才是风险最大的城市。

  最后,给大家总结个简单又好操作的技巧:楼市调整期,切勿追高。没有跌过的城市最危险,已经躺下的城市可以选。买跌过的城市,远离正在涨的城市。

  以前,天下第一难事是拆迁,因为政策前紧后松,越晚走补偿越多,所以大家立志都要当钉子户。平时温顺低调的居民,遇到拆迁也会横眉冷对。那时,拆迁的预期就是拖到最后拿钱最多。

  现在,拆迁政策越来越公平透明,先走后走都一样,先走的还可以先选房。预期已经被拨乱反正,拆迁就变得越来越容易,百姓也越来越欢迎。

  当下,楼市调控变成为了天下第一难事。因为,所有百姓的预期都是:政府一定扛不住,调控一定会松绑,房价一定会上涨。

  今年上半年的确有不少地方政府借着“一城一策”给楼市松绑,这其实是调控的大忌。

  楼市调控其实根本不难,只要做到言而有信,前后一致,彻底打破民众对房价大涨的预期,就可以了。

  8月6日,《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》发布。新片区内针对非户籍人才,限购资格由家庭调整为个人,社保年限由5年缩短为3年。

  在全国都在紧绷收紧的时候,上海这一另类举动,再次彻底点燃了房产投资的热潮。

  仅仅一周时间,临港新片区内的一手楼盘就被一扫而空:陆家嘴滴水涟岸,售罄:悦临雅苑,清盘;中建锦绣熙岸、艾森公馆,即将清盘;东宸源著、海上风华,洋房售罄,只剩叠墅;保利玲珑公馆,毛坯即将清盘!

  临港,这种荒郊野外、鸟不拉屎的地方,用一周的时间卖掉了过去相当于一年的销量。

  人才细则还没出台,满3的刚需还没反应过来,满5的投资客就已经结束战斗了!后续的戏码已经很明了:满5的投资客捂两年再高价转卖给满3的刚需。

  这和去年发明的限价政策如出一辙,需要的买不到,买到的捞一票。政策的初衷看似完美,其中的BUG耐人寻味!

  我们现在调控最重要的任务,就是要把这种投机的恶习彻底铲除,否则房住不炒将很难实现。

  目前,临港新房所剩无几,二手次新可以考虑。如果是闲置资金太多,打算长持投资可以买,但是刚需自住不建议,因为太远太偏没法住,每天刮着8级海风,晚上伸手不见五指,准确点说,那里根本不叫上海。至于如何选盘,切记只买滴水湖旁,靠近地铁16号线临港大道和滴水湖站点,其它地方坚决排除。

  而且我可以负责任的告诉你:但凡有人给你长篇大论的解读,或者以此来告诉你哪里房价涨了,哪里房价跌了,指导你房产买卖的话,一定要果断取关,离他越远越好。以北京和上海为例,70城指数显示:2017年7月-2019年7月两年时间内,北京二手住宅房价下跌了4%

  只要你不是房产白痴,或者你周边有亲朋好友这两年曾经买卖过房子,你就应该知道,这两个数据严重缩水了。

  从2017年至2019年间,京沪线%左右,而绝不是图表中显示的北京跌4%,上海跌2%。

  但是,假如某些城市调控政策即将出台,你必定会在这个指数中看到它名列前茅。

  因为新闻和报表永远是滞后且带修饰的。等你在新闻里看到大家都在抢房,或者看到房价大涨大跌时,已为时晚矣。

  他会毫无保留的把整个板块的行情都讲给你听。哪个小区单价多少,最近是涨是跌,近期房东跳价的多,还是下家砍价的多,带看量有啥变化,银行贷款是紧是松。

  其实,70城房价指数只是一个维稳工具,而不是你精准判断房价走向的一个指标。

  就像7月15日深圳市房地产信息平台宣布从4月份起,79111九龙堂高手论坛,不再公布新房成交均价和总金额。如果横盘

  8月8日,银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个重点城市开展专项检查,“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。

  增城某超级大盘从最高的1.5万/平直降到1.2万/平,降幅20%;南沙、白云、黄埔等地的新盘,也有不同程度的折扣。

  其实,这一切的一切,我在2个月前的文章《2019年下半年的楼市,这8件大事必定发生!》里就肯定的告诉过大家,现在只是逐一应验而已。

  横盘就是现在高层的最高指示,既可以达到房价“下跌”的目的,又可以防止楼市崩盘。

  59.3%的抵借比,也就是市值100万的房子,银行提供的贷款是59.3万。平均首付比34%,也就是说房产市值的34%是居民的自有资金。

  这两个数据的含义就是,如果整体均价下跌超过34%,房奴就会资不抵债,出现断供的可能,从而导致银行坏账,极易诱发楼市崩盘。

  以上海为例,2018年上海城镇常住居民人均可支配收入增长8.7%,5年后就相当于收入提高了50%。

  这就是金融稳定的奥秘:房价急跌34%就会崩盘,但是通过增加收入,让房价相对下跌33%,楼市就会软着陆。

  无论是政治局会议不断的喊线城指数的官方维稳,谁露头打谁,种种迹象一再表明,

  北上广深,已经调控了2年,再横盘3年,高房价才能彻底夯实,购买力才能重新崛起,一线的房价才能再次上涨。

  二线的调控最为复杂,既需要压又需要托,只有大尺度的抢人,增加购买力,楼市才会健康发展。

  对三四线城市来说,能够横盘将是最好的结果,除了环京环沪环深外,大概率都很难实现。

  投资,能不买就不买,买进也别指望涨。刚需要以捡漏为主,投资则是现金为王。

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